Velkommen

Her bor Højerne

Benni info

Forum

 

Kirsten Lind, Nov. 2009 Indlæg i folkebladet

Den kommende lejekontrakt.

 

Jeg stemmer nej

 

Forhistorien

Efter forhandlinger mellem Kultur- og Fritidsforvaltningen og Frederikshøj, var de to parter i 2000 blevet enige om en ny lejekontrakt. Den blev underskrevet af Frederikshøjs bestyrelse og af Kultur- og Fritidsforvaltningen sommeren 2000. Den årlige leje var aftalt til 1.217.136 kr., hvilket svarer til 525 kr. pr. have pr. måned. Dertil kommer en bestemmelse om pristalsregulering. Skat af grunden betales af Frederikshøj. Lejemålet var uopsigeligt fra kommunens side indtil 1. januar 2035. Derefter skal der indledes forhandlinger om forlængelse af uopsigeligheden.

 

Inden kontrakten kunne træde i kraft, skulle den godkendes af Kultur- og Fritidsudvalget, Økonomiudvalget og af Borgerrepræsentationen. Den blev godkendt af Kultur- og Fritidsudvalget. Den blev sendt videre til Økonomiforvaltningen. Og så kom den ikke længere. Ikke fordi der var noget i vejen med det forhandlede resultat. Men den 10. november 2000 skriver Kultur- og Fritidsforvaltningen, at  der ”I forbindelse med behandlingen i Økonomiforvaltningen er .. blevet rejst spørgsmål om, hvorvidt indgåelse af lejekontrakter i overensstemmelse med det aftalte – særligt haveforeningernes anvendelse til helårsbeboelse – fordrer udarbejdelse af lokalplaner for områderne”. I brevet står endvidere noget om brandrisiko og i den forbindelse registrering af bebyggelserne. Til sidst står der: ”I 2001 iværksættes der forhandlinger om de kommende lejekontrakter. Kommunen frafalder altså kravet på lejeforhøjelse for 2000.” Og så gik arbejdet i gang med lokalplanprocedure mm. Og aftalen mellem Frederikshøj og Kultur- og Fritidsforvaltningen var skrottet.

 

De igangværende forhandlinger

Herefter begynder 3 sideløbende processer: forhandlingerne om en ny lejekontrakt; brandsikring; lokalplan. Brandsikringen og lokalplanen er på plads. Det er den ny lejekontrakt ikke. Det blev aftalt, at en ejendomsmægler med forstand på specielle grunde skulle vurdere markedslejen af den grund, Frederikshøj ligger på, for at der kan udarbejdes en ny lejekontrakt og fastsættes en leje. (Selve lejekontrakten bliver der fremover stort set ikke ændret ved. Det er kun lejens størrelse, der er i spil). Det blev aftalt, at ejendomsmægler Leif Olsen skulle vurdere grunden. Det gør han i april 2006. Han vurderer den årlige markedsleje til 4.627.592 kr. Det svarer til 1998 kr. pr. have pr. måned. Han vurderer lejen til 240 kr. pr. m2 byggeret, hvilket svarer til en forrentning på 4% p.a. og han sætter byggeretsprisen til 6.000 kr. pr. m2. (Byggeretsprisen angiver prisen for retten til at bygge 1 m2 bolig. Dvs. at hvis man har ret til at bygge et hus på 120 m2, er markedsprisen 720.000 kr. for den pågældende have.) Skatter og afgifter er indeholdt i årslejen. Der skal ske pristalsregulering af lejen.

 

Københavns Kommune (Kultur- og Fritidsforvaltningen?, Økonomiforvaltningen?) er ikke tilfredse med vurderingen. Kultur- og Fritidsforvaltningen beder derfor – på egen hånd og udenom haveforeningerne (som bekendt er Frederikshøj er ikke den eneste haveforening, der er i gang med processen om forhandling af en ny kontrakt) og foreningernes advokater – ejendomsmæglerfirmaet DTZ  om at lave en ny vurdering. Det sker i modstrid med den aftale, der var indgået mellem Frederikshøj/ haveforeningernes advokater og Kultur- og Fritidsforvaltningen. DTZ fastsætter pr. 1. oktober 2007 markedslejen til 400 kr. pr. m2 byggeret og byggeretsværdien til 8 – 9.000 kr. pr. m2.Hertil kommer ejendomsskatten, som Frederikshøj skal betale.

 

Så for at opsummere mht. de to vurderinger, der er foretaget i 2006 og 2007:

Med hensyn til byggeretsprisen siger de to vurderinger følgende:

Leif Olsen mener, at byggeretsprisen er 6.000 kr. pr. m2 byggeret (pr. april 2006). Han vurderer dermed en typisk grund på 350 m2, hvor der kan bygges 122,5 m2 til 735.000 kr.

DTZ mener, at byggeretsprisen er 8.000-9.000 kr. pr. m2 byggeret (pr. oktober 2007). Det betyder, at den samme grund er vurderet til ca. 1 mill. kr. (der er tale om tomme grunde uden huse. Da husene er vores egne, er de ikke med i vurderingerne.)

 

Efter 2007:

Og herefter har forhandlingerne drejet sig om at finde en leje, der ligger et eller andet sted mellem de to ejendomsmægleres vurderinger. I den proces er der udarbejdet forskellige forslag med optrapningsmodeller over 10 år. Af delvist ”pædagogiske grunde” er der lavet beregninger omregnet til hvad der skal betales pr. måned for de enkelte lodder. (I Frederikshøj Folkeblad nr. 347 fra juni-juni i år var der kopieret et forslag fra april 2009). Det sidste forslag, vi har set, er fra juni 2009. Ifølge det er den årlige leje 4.970.000 kr. og den årlige skat 4.080.000 kr., eller i alt 9.050.000 kr. Det svarer til 3.907 kr. pr. have pr. måned. Hertil kommer selvfølgelig vores egen haveleje, der i dag er på 1335 kr. (Mht. ejendomsskatten (grundskylden) er den anslået. Det er ukendt, hvad den bliver, da grunden først skal vurderes til næste år efter at der nu er lavet lokalplan for området).

 

Og ja, i forslagene er der regnet med en noget lavere leje i begyndelsen og først den fulde leje efter 10 år. Filosofien bag det er at vi skal have tid til at vænne os til en højere leje, sådan at vi fx kan udleje et værelse, hvis vi har et stort hus eller måske arbejde lidt mere, hvis vi har mulighed for det og tjene lidt flere penge! Det er i sig selv udmærket, at overgangen til en højere leje bliver lempelig og over noget tid. Men allerede efter 3-4 år vil lejen være så høj, at nogle sikkert vil få problemer med at betale den. Så selv om det er udmærket med en optrapningsmodel, skal vi basalt set forholde os til den årlige leje, som den er nævnt ovenfor. 10 år går hurtigt.

 

Er det rimeligt, at vi tager udgangspunkt i de to ejendomsvurderinger?

Nej, det er det ikke. Ejendoms- og grundpriserne har ikke ligget stille. Især mellem 2003 og 2007 er grundpriserne steget voldsomt og langt mere end i tidligere år, hvor der har været en ”normal” prisudvikling. Efter 2007 er priserne derefter faldet i forbindelse med finanskrisen. De to ejendomsmæglervurderinger kom netop på det tidspunkt, hvor priserne toppede – i 2006 og 2007.

 

Hvorfor skal vi tage udgangspunkt i 2000?

Vi kan selvfølgelig ikke vælge udgangspunkt i det år, hvor priserne var lavest og kommunen kan ikke vælge udgangspunkt i det år, hvor priserne var højest. Vi skal komme frem til et fælles logisk udgangspunkt.

 

Det er logisk at tage udgangspunkt i år 2000. I 2000 havde vi en færdigforhandlet lejekontrakt, der var underskrevet af Frederikshøj og Kultur- og Fritidsforvaltningen. Kommunens forvaltninger eller politikere har ikke rejst kritik af det forhandlede resultat. Men som nævnt ovenfor ville kommunen have lavet lokalplan mm. Situationen er, at forhandlingerne om en ny lejekontrakt var afsluttede i juni/ juli 2000 med underskrift af den ny kontrakt. Vi troede, vi derefter skulle betale en forhøjet haveleje. Men i november 2000 skriver kommunen, at vi alligevel ikke skal betale lejeforhøjelse for 2000, men at vi igen i 2001 skal i gang med lejemålsforhandlinger.

 

Det kom ikke til at gå så hurtigt med lejemålsforhandlingerne, som kommunen forudsagde, og vi kom ind i boligboomet inden der kom nye tal på bordet. Som det vist er almindelig kendt, er det ikke Frederikshøjs skyld, at tiden er trukket ud. Der har tværtimod været mange og lange forsinkelser fra kommunens side. Det mest logiske vil være at tage udgangspunkt i de forhandlinger, der er afsluttede med en underskrift fra begge parter.

 

At tage udgangspunkt i år 2000 betyder:

Den årlige leje var aftalt til 1.217.136 kr., hvilket svarer til 525 kr. pr. have pr. måned.

Denne leje skal selvfølgelig pristalsreguleres, som det fremgår af kontrakten.

Ejendomsskatten (grundskylden) skal betales af Frederikshøj, som det også fremgår af kontrakten.

 

Jorden i Frederikshøj er forurenet. Når man vurderer prisen for et område, der er forurenet, fratrækkes der normalt et beløb for forureningen. Men der er ikke fratrukket et beløb for forureningen i den kontrakt, der blev underskrevet i 2000, og det bør vel ske.

 

En generalforsamling i Frederikshøj skal stemme om en ny lejekontrakt.

Advokaterne Birgitte Grubbe og Knud Foldschack forhandler med Kultur- og Fritidsforvaltningen på haveforeningernes vegne. Og det varer nok ikke længe, før vi får et forhandlet resultat, vi skal tage stilling til. Hvis det vi skal tage stilling til, bliver på linie med de oplæg, vi har set tidligere i år, stemmer jeg nej. Og det håber jeg, flertallet af frederikshøjere også gør. Og hvad sker der, hvis vi stemmer nej? (Vi skal selvfølgelig begrunde vores nej – som jeg prøver på her). Vi har vores nuværende kontrakt, hvorefter vi kan siges op med 3 måneders varsel. Tror vi, at vi bliver sagt op? Nej, selvfølgelig gør vi ikke det.

 

Hvis vi stemmer nej, kan der ske to ting.

Måske kan Kultur- og Fritidsforvaltningen se det rimelige i vores argumentation for at stemme nej, forhandlingerne genoptages, og lejen bliver ændret til et niveau, hvor vi kan acceptere det, og efterfølgende stemmer vi ja til en ny kontrakt.

 

Eller måske siger forvaltningen, at der ikke kan rokkes ved resultatet, og når vi ikke kan acceptere det, så må politikerne overtage sagen. Men det vil være et nederlag for forvaltningen, og jeg gætter på, at man vil forsøge at finde en løsning uden at politikerne først skal blandes ind i sagen.

 

Men hvis embedsmændene i Kultur- og Fritidsforvaltningen vælger at give op og overgive sagen til politikerne, må det nok i første omgang bliver politikerne i Kultur- og Fritidsudvalget, der skal se  på den og måske komme med en indstilling til Borgerrepræsentationen. Og man kan selvfølgelig ikke forestille sig, at en kommune som København med et flertal til venstre for midten vil smide 193 familier på gaden. Derimod vil politikerne sikkert pålægge forvaltningen at finde en løsning, der kan accepteres af Frederikshøj, og som holder sig indenfor bestemte beløbsgrænser.

 

Så risikoen ved at stemme nej er vel ikke så stor.

 

Der skal ske fradrag for forureningen

Måske kan Københavns Kommune ikke acceptere, at der tages udgangspunkt i år 2000, når der fastsættes en ny leje for Frederikshøj – og det er bestemt ikke usandsynligt, selv om jeg mener, det er et logisk udgangspunkt. I så fald må der findes andre måder at beregne en kommende leje på. Og det behøver ikke være de måder, der er arbejdet med de sidste 9 år. Man kan fx se på de vurderinger, der er fastsat for grunde i området.

 

”Vores” grund er forurenet ifølge vidensniveau 2. Det betyder noget andet og mere end almindelig ”københavnerforurening”, som ejendomsmægler Leif Olsen skriver i sin vurdering. Det andet ejendomsmæglerfirma DTZ tager i deres vurdering ikke hensyn til forureningen. Men når man i øvrigt ser på de offentlige vurderinger, der er foretaget af nærtliggende grunde i Sydhavnen, fratrækkes der betragtelige beløb for forurening. Se fx under www.pladsmand.dk, hvor Benni i forbindelse med sit forslag til sidste generalforsamling lagde forskellige links til relevante hjemmesider.

 

Så hvis kommunen ikke kan acceptere et NEJ fra Frederikshøj baseret på et krav om at gå tilbage til aftalen fra 2000, skal vi efter min mening have et meget stort nedslag for forurening i lighed med hvad der er tilfældet for andre grunde i omegnen. Se fx ”markedspris i området” under Bennis side, www.pladsmand.dk.

 

Kirsten Lind, 338